Как самостоятельно проверить застройщика в Грузии

Вам не нужно верить на слово. Ни менеджеру по продажам, ни телеграм-каналу, ни нам.

Почти всё, что определяет, действительно ли застройщик тот, за кого себя выдаёт, содержится в двух открытых реестрах Грузии. Посмотреть их можно с ноутбука, из другой страны, ещё до первого разговора с продавцом. Ниже — тот порядок проверки, который проходит каждый проект, прежде чем попасть в нашу подборку. Мы описали его так, чтобы вы могли повторить каждый шаг сами — в том числе и для того, чтобы проверить нас.

Что можно посмотреть, ни у кого не спрашивая разрешения

В Грузии есть два реестра, которые имеют значение для покупателя недвижимости. Оба ведёт Национальное агентство публичного реестра при Министерстве юстиции — napr.gov.ge:

• Реестр предпринимателей и непредпринимательских (некоммерческих) юридических лиц — кто такая компания-застройщик.
• Реестр прав на недвижимое имущество — кому принадлежит земля и что на ней зарегистрировано.

Оба реестра публичные. Не нужно быть стороной сделки, не нужно согласие продавца и не нужно находиться в Грузии. Выписка заказывается онлайн и приходит в формате PDF.

Стоимость и язык. Цена зависит от срока подготовки документа — ориентировочно от 13 до 50 лари. Тариф устанавливается постановлением правительства, поэтому актуальную сумму стоит уточнить в момент заказа. Выписки выдаются на грузинском языке; версия на английском доступна за отдельную плату. Заказывайте английскую, если документ пойдёт в банк, юристу или бухгалтеру за пределами Грузии.

Шаг 1. Найдите юридическое лицо застройщика

Начинайте с компании, а не со здания.

Выписка из реестра предпринимателей показывает точное наименование, идентификационный номер, правовую форму, дату регистрации, текущий статус, юридический адрес, директора и партнёров компании.

На что смотреть внимательно:

Дата регистрации в сравнении с заявленным опытом. Компания, зарегистрированная четырнадцать месяцев назад, не могла десять лет сдавать дома. Люди за ней — могли, через прежние юридические лица. Это нормальный ответ, и он проверяется: спросите, что это были за компании, и посмотрите их тоже.

Статус. Компания может быть действующей, находиться в процессе ликвидации или в производстве о неплатёжеспособности. Это самая быстрая проверка на этой странице — она занимает меньше минуты.

Директор и партнёры. Вы смотрите на фамилии, а не на бренд. Выпишите их — они понадобятся на четвёртом шаге.

Существует ли бренд как юридическое лицо. Маркетинговое название не является субъектом права. Обязательства перед вами несёт то лицо, которое указано в договоре, и его название может не совпадать с надписью на баннере. Спросите, с каким именно зарегистрированным лицом вы будете подписывать договор, и запросите выписку именно по нему.

Шаг 2. Проверьте землю под проектом

У каждого участка в Грузии есть кадастровый код. По нему заказывается выписка из реестра прав на недвижимое имущество: собственник участка, его площадь, назначение и все зарегистрированные обременения — ипотека, арест, аренда, иные права третьих лиц.

Кадастровый код стоит запросить в самом начале. Это не конфиденциальные сведения, и у любого реально строящегося проекта он есть.

Три вещи, которые нужно найти в выписке:

Кто на самом деле владеет участком. Выпишите точное наименование — оно понадобится на третьем шаге.

Что зарегистрировано на участке. Ипотека на участке — стандартная схема: под залог земли банк финансирует строительство. Сама по себе она не повод отказываться от сделки. Значение имеет другое: прописано ли в договоре, как и когда ваша квартира выводится из-под этой ипотеки при передаче ключей и кто за это отвечает. Попросите показать именно этот пункт. Арест или судебное ограничение — история другого порядка, и разбираться с ней нужно с юристом до любых дальнейших шагов.

Назначение участка. Оно должно соответствовать тому типу здания, квартиру в котором вам продают.

Шаг 3. Сопоставьте две выписки

Этот шаг делают реже всего, а даёт он больше всего.

Убедитесь, что лицо, с которым вы подписываете договор, либо само владеет участком, либо связано с собственником документально.

Отдельная компания под каждый проект — распространённая и оправданная практика. Ненормально другое: цепочка, которую нечем подтвердить. Если связь настоящая, она существует на бумаге: договор купли-продажи участка, инвестиционное соглашение, структура группы. Попросите документ, который соединяет одно с другим.

Что должно сойтись:

Если это три разных наименования и никто не может показать связывающий их документ — стоит остановиться и потратить час оплаченного времени грузинского юриста, прежде чем идти дальше.

Шаг 4. Проверьте историю сдачи по реестру, а не по сайту

Страница «сданные объекты» не доказывает ничего. Реестр — доказывает.

Запросите кадастровые коды двух-трёх зданий, которые застройщик называет сданными, и закажите выписки по ним.

Что вы ищете: квартиры, зарегистрированные на частных собственников. Это и есть практическое подтверждение, что дом достроен, передан покупателям и права на квартиры действительно перешли к ним. Ровно этот результат вы и покупаете.

Сравните даты. Посмотрите, когда квартиры были зарегистрированы, и сопоставьте с той датой сдачи, которую застройщик объявлял по этому проекту изначально. Одна задержка говорит мало. Три подряд показывают, как компания ведёт себя под давлением.

Обратите внимание на смену юридического лица. Если прежние проекты строили другие компании — само по себе это нормально. Но директор или партнёры из первого шага должны обнаружиться и в них. Если ни одна фамилия не совпадает, описанный вам опыт принадлежит не этому застройщику.

Шаг 5. Что видно только на месте

Часть картины не попадает ни в один реестр.

Сама стройка. Сравните то, что физически стоит на участке, с той стадией готовности, о которой вам рассказали. Сфотографируйте с видимой датой и вернитесь через месяц. Разницу между двумя снимками оспорить труднее, чем график работ.

Какие банки кредитуют покупателей. Спросите, с какими грузинскими банками работает проект. Кредитные комитеты проводят собственную проверку застройщика и правового статуса объекта, и делают это не из вежливости. Проект, за который не берётся ни один банк, стоит обсудить отдельно.

Уже сданный дом того же застройщика. Съездите. Посмотрите на входную группу, лифты, паркинг, состояние общих зон через три года после сдачи. Поговорите с жильцами о том, как управляющая компания решает проблемы, — вам предстоит иметь дело с теми же людьми.

Как отвечают на неудобный вопрос. Спросите напрямую, что будет, если дом сдадут позже срока, и попросите ответ в письменном виде. Качество этого ответа — тоже информация.

Сигналы, которые требуют объяснения

Ни один из них сам по себе не приговор. Но на каждый должен быть внятный письменный ответ до того, как вы что-то оплатите.

Разрешение на строительство есть, но его не показывают. Запросите копию и покажите её грузинскому юристу, чтобы сверить с тем, что вам продают: этажность, назначение здания, условия разрешения. Застройщик, который заявляет о наличии разрешения и при этом отказывается его предоставить, — самый однозначный сигнал в этом списке.

Не дают кадастровый код. Скрывать его от серьёзного покупателя не от чего.

Лицо в договоре не совпадает с собственником участка, и документа, связывающего их, никто не показывает.

Срочность вокруг цены. Цена, действующая до пятницы, — приём продаж, а не состояние рынка.

Оплата на личный счёт или на компанию в третьей стране, не указанную в вашем договоре.

Опыт, описанный только через бренд, без наименования компании, которую можно найти в реестре.

Срок передачи в договоре размытее, чем в презентации. Считается договор.

Нет письменного ответа о задержке. Что вы получаете, если сроки сорваны, и с какого момента.

Что проверяем мы и что можно проверить вместе с нами

Каждый проект на этом сайте прошёл описанный выше порядок до того, как здесь появился: юридическое лицо, земля, связь между ними, история сдачи и сама площадка. Выписки у нас сохранены, и мы их вам покажем.

Но полезнее другое предложение. Пришлите нам кадастровый код — мы закажем выписку и разберём её вместе с вами, построчно, включая раздел обременений. Независимо от того, есть этот объект в нашей подборке или нет. Если по итогам разбора от сделки лучше отказаться, вы услышите именно это.

Частые вопросы

Можно ли заказать выписку, не будучи стороной сделки? Да. Оба реестра публичные, выписки выдаются третьим лицам. Согласие продавца не требуется, и уведомлять его не нужно.

Сколько стоит выписка? Ориентировочно от 13 до 50 лари в зависимости от срока подготовки. Тариф установлен постановлением правительства — актуальную сумму уточняйте в момент заказа.

Выписка будет на английском? По умолчанию выписки выдаются на грузинском. Английская версия доступна за отдельную плату. Заказывайте её, если документ предназначен для банка, юриста или бухгалтера за пределами Грузии.

У меня нет кадастрового кода. Где его взять? У застройщика или продавца. Это открытые сведения, и нежелание их сообщать уже само по себе показательно.

Ипотека на участке — повод отказаться от покупки? Нет. Строительство финансируется под залог земли — это стандартная схема. Значение имеет то, прописано ли в вашем договоре, как и когда квартира выводится из-под залога и кто за это отвечает. Попросите показать этот пункт.

Можно ли всё это сделать, не приезжая в Грузию? Шаги с первого по четвёртый выполняются полностью удалённо. Для пятого нужен человек на месте — юрист, технический специалист или мы.

Если вы рассматриваете конкретный проект и хотите, чтобы документы посмотрел кто-то ещё, пришлите кадастровый код и наименование компании из договора. Мы расскажем, что показывает реестр.