Резидентство через покупку недвижимости: как работает порог в $150 000
Саму цифру найти нетрудно. С 1 марта 2026 года вид на жительство в Грузии на основании недвижимости даёт объект стоимостью выше $150 000.
За пределами этой фразы остаётся почти всё, что важно покупателю: какую именно цифру смотрит Агентство, в какой момент сделки вообще появляется основание для подачи, что входит в пакет документов и что этот статус даёт — а чего не даёт. Об этом и статья. Всё, что ниже, опирается на закон «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» и опубликованные требования Агентства развития государственных сервисов на sda.gov.ge, так что каждое утверждение можно проверить, а не принимать на веру.
Что говорит норма
Краткосрочный вид на жительство выдаётся иностранцу, которому принадлежит недвижимость в Грузии — кроме земель сельскохозяйственного назначения — с рыночной стоимостью выше $150 000 в эквиваленте в лари. Его получают собственник, а также его супруг(-а) и дети. Рыночную стоимость определяет сертифицированный оценщик органа, аккредитованного Центром аккредитации.
Два слова в этой норме несут основную практическую нагрузку.
«Выше». Порог сформулирован как превышение $150 000, а не как «не менее». Оценка ровно по нижней границе — или на пару сотен долларов ниже неё после пересчёта валюты — положение неустойчивое. Если ВНЖ и есть цель покупки, запас над границей нужен.
«Рыночная стоимость». Не цена в договоре. Не цена, зарегистрированная в реестре. Не прайс застройщика. Агентство читает цифру из отчёта об оценке.
С 2019 года и до 1 марта 2026-го порог составлял $100 000, до этого — $35 000. Материалы, опубликованные раньше марта 2026 года — а их в сети по-прежнему много — называют прежнюю сумму.
Какая цифра имеет значение и как убедиться, что она верная
Оценка — это и есть основание заявления, поэтому относиться к ней стоит как к части решения о покупке, а не как к бумаге на финальном этапе.
Оценщик должен работать в аккредитованном органе. Не любой специалист с бланком. Закон требует сертифицированного оценщика органа, аккредитованного при ЮЛПП «Единый национальный орган по аккредитации — Центр аккредитации». Реестр аккредитованных организаций с действующим статусом опубликован на gac.gov.ge. Спросите, в какой организации работает оценщик, и найдите её в этом реестре до того, как заказывать отчёт.
Несколько объектов можно суммировать. Порог относится к тому, чем вы владеете, а не к одной сделке. Две квартиры или квартира и коммерческое помещение складываются, если каждый объект зарегистрирован на вас и оценён.
Цена покупки и оценочная стоимость — разные цифры, и они живут отдельно друг от друга. Объект, купленный ниже рынка, может быть оценён выше порога. Объект, купленный по сильной цене, — ниже. Если разрешение и есть смысл сделки, выяснять, куда придёт оценка, нужно до того, как деньги ушли.
Основание — зарегистрированное право, а не договор
В пакет документов входит документ о праве собственности. Предварительный договор, график платежей и пачка квитанций таким документом не являются.
Для покупки на этапе строительства это задаёт порядок действий: дом сдан, право собственности зарегистрировано в Национальном агентстве публичного реестра, оценка проведена по зарегистрированному объекту — и только после этого появляется заявление. Если вы покупаете на раннем этапе и рассчитываете на ВНЖ, честный вопрос при планировании не «сколько стоит объект», а «когда право будет оформлено на вас».
Что входит в пакет документов
Для собственника:
- заявление установленной формы
- копия проездного документа
- копия документа, подтверждающего законность пребывания в Грузии
- документ о праве собственности на объект, кроме сельхозземель
- отчёт об оценке рыночной стоимости
- цветная фотография 3×4 в электронном виде
- подтверждение оплаты пошлины
Для супруга(-и) и детей — то же самое, но вместо документа о собственности и оценки прилагаются копия разрешения основного заявителя и подтверждение родства.
Стоит заметить, чего в этом списке нет: подтверждения дохода, языкового экзамена, медицинской справки, приглашающей стороны и каких-либо доказательств проведённых в стране дней. Условие — владение.
Пошлины и сроки. Сумма зависит от выбранной скорости: 300 лари за решение на 30-й календарный день, 450 лари — на 20-й, 600 лари — на 10-й. По регламенту у Агентства есть 30 дней на решение с момента подачи полного комплекта документов. Заявление подаётся в Агентство лично или через уполномоченного представителя. После получения разрешения вид на жительство нужно оформить картой в течение месяца. При отказе повторно обратиться по тому же основанию можно через месяц.
Условие, на котором чаще всего спотыкаются: на каком основании вы находитесь в Грузии в день подачи
Вид на жительство выдаётся тому, кто находится в Грузии законно, и правовое основание пребывания значит здесь не меньше, чем сам объект.
- Не выдаётся на основании обычной визы категории C.
- Не выдаётся тому, чьё пребывание в Грузии опирается на визу или вид на жительство другой страны — по постановлению правительства №256 от 5 июня 2015 года.
- Не выдаётся тому, кто находится в стране на основании отсрочки обязанности покинуть Грузию.
- Лицо, ищущее убежища, для этих целей законно пребывающим не считается.
Каждый пункт — прописанное основание для отказа, а не формальность, и каждый решается до покупки билета, а не у стойки. Если для въезда вашему гражданству нужна виза, для собственников недвижимости существует отдельная категория иммиграционной визы — её оформляют в консульстве Грузии заранее.
Что этот статус даёт на год — и чего не даёт
Что даёт. Законное проживание в течение года с продлением каждый год, пока у вас есть подходящий объект. Карту резидента. Тот же статус для супруга(-и) и детей — каждый по своему заявлению. Устойчивое положение для обычных бытовых вещей: банк, аренда, школа, автомобиль.
Чего не даёт.
Это не налоговое резидентство. Налоговое резидентство Грузии считается по дням: 183 и более в течение любых непрерывных двенадцати месяцев. Наличие ВНЖ его не создаёт и само по себе не меняет страну, где вы платите налоги.
Это не отложенный ПМЖ. Постоянный вид на жительство получает тот, кто прожил в Грузии последние 10 лет по временному виду на жительство; периоды учёбы и лечения в этот срок не входят. Иметь разрешение, живя в другой стране, и жить здесь — не одно и то же, и десятилетний срок написан вокруг проживания, а не вокруг собственности.
Это не гражданство. Натурализация — отдельная процедура со своими требованиями.
Второй маршрут, в одном абзаце
Инвестиционный вид на жительство начинается с $300 000 и устроен иначе. Он выдаётся сразу на пять лет, и закон описывает следующий шаг: вид на жительство на неопределённый срок для того, кто сохранил право собственности на этот объект в течение пяти лет после получения инвестиционного ВНЖ. Это маршрут, в который постоянный статус вписан прямо. Разрешение по недвижимости от $150 000 — не его укороченная версия.
Если вы покупали при пороге в $100 000
Обратной силы у изменения нет. Разрешение, полученное в период действия порога $100 000, при продлении не переоценивается по новой планке, пока объект, на котором оно держится, остаётся в вашей собственности.
Если этот объект продан и куплен другой, следующее обращение — новое заявление, и оценивается оно по порогу, действующему на тот момент. Положение того, кто после марта 2026 года допустил перерыв в статусе и обращается заново, в законе не описано. Если это ваш случай, покажите даты юристу по миграционному праву до окончания срока действующего разрешения, а не после.
Где такие заявления рассыпаются
Оценка приходит ниже порога. Почти всегда потому, что за квалифицирующую цифру принимали цену покупки.
Земля сельскохозяйственного назначения. Исключена прямо. Назначение участка видно в выписке из реестра.
Право ещё не зарегистрировано. Обычная ситуация при покупке на этапе строительства: это вопрос сроков, а не отказа.
Собственность разделена. Если объект оформлен на двоих, каждому принадлежит доля, и каждое заявление опирается на стоимость этой доли.
Основание пребывания не то. См. основания для отказа выше.
Информация устарела. Значительная часть материалов в сети по-прежнему называет $100 000, нередко без даты на странице.
Что делаем мы и чего не делаем
Мы не юристы по миграционному праву, и разрешения не выдаёт ни одно агентство недвижимости.
Наша часть — раньше и уже. До того как вы остановитесь на объекте с расчётом на ВНЖ, мы проверяем то, от чего зависит, работает ли замысел в принципе: категорию земли, регистрируемость права и сроки, а также то, куда реалистично придёт оценка относительно порога. Если по объекту видно, что оценка окажется ниже границы, вы услышите это до внесения задатка — в том числе тогда, когда речь идёт об объекте, который нам самим было бы приятно продать.
Дальше мы знакомим вас с юристом и аккредитованным оценщиком и остаёмся в разговоре, пока собирается пакет: именно на стыке регистрации, оценки и подачи и возникают задержки.
Частые вопросы
Подходит ли цена из моего договора? Нет. Значение имеет рыночная стоимость из отчёта сертифицированного оценщика аккредитованного органа. Цена договора и оценочная стоимость — разные цифры.
Можно ли набрать порог двумя объектами? Да. Порог относится к тому, чем вы владеете, и несколько зарегистрированных на вас объектов складываются.
Нужно ли жить в Грузии, чтобы сохранять статус? Условие этого разрешения — владение, дней в стране в пакете документов нет. Дни решают другое: налоговое резидентство — 183 дня в течение непрерывных двенадцати месяцев, и десятилетний срок проживания для постоянного вида на жительство.
Можно ли подать заявление, пока дом строится? Нет. Нужен документ о праве собственности, поэтому основание появляется после регистрации права — то есть после передачи объекта, а не при подписании договора.
Кто ещё получает статус вместе со мной? Норма распространяется на супруга(-у) и детей собственника. Каждый подаёт отдельное заявление с подтверждением родства и копией вашего разрешения и оплачивает пошлину.
Сколько стоят государственные пошлины? 300 лари за решение на 30-й день, 450 лари — на 20-й, 600 лари — на 10-й, на каждого заявителя. Оценка и юридическое сопровождение оплачиваются отдельно.
У меня разрешение, полученное при пороге $100 000. Нужно ли докупать? Пока объект тот же — нет. При продлении применяется порог, действовавший на момент выдачи. Смена объекта переводит вас под действующее правило.
Сколько ждать решения? У Агентства есть 30 дней с момента подачи полного комплекта; за более высокую пошлину срок сокращается.
Если вы выбираете объект с расчётом на вид на жительство, скажите нам, какой порог нужно перекрыть, и пришлите кадастровый код. Мы расскажем, что означают категория земли и вероятный диапазон оценки для вашего плана, — до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
