Сдача объекта в аренду после получения ключей
Вместе с ключами появляются два вопроса. Кто будет заниматься квартирой и что теперь спросит налоговая, раз объект начал приносить доход.
Ответы на оба можно проверить. Налоговая часть — это Налоговый кодекс Грузии, приказ №996 министра финансов и разъяснения самой Службы доходов. Коммерческая часть — это договор, который вы ещё не подписали, а значит, его условия можно обсуждать. Ниже — и то и другое, в том порядке, в каком вы с этим столкнётесь.
Там, где речь идёт о законе, мы говорим, что в нём написано и где это прочитать. Как норма ложится на вашу ситуацию — вопрос к вашему юристу или бухгалтеру.
Что должно быть готово до первой сдачи
Сдавать квартиру можно после того, как право собственности зарегистрировано на вас, а счета по объекту переоформлены.
В этом списке пять пунктов:
Регистрация права. Выписка из реестра прав на недвижимое имущество — это то, чем вы подтверждаете, что квартира ваша. Передача ключей и регистрация права — разные события, и они не всегда происходят в один день.
Список недостатков. Замечания вносятся в акт приёма-передачи, а не появляются после того, как вы приняли квартиру в том виде, в каком она есть. Подписанный без оговорок акт превращает вопрос о поддоне в душевой из обязанности застройщика в предмет переписки.
Коммунальные счета. Электричество, вода и газ переоформляются на вас, показания счётчиков фиксируются в день передачи. Долги, накопившиеся за время строительства, тянутся за счётчиком.
Плата за обслуживание дома. Выясните, с какого месяца она начисляется вам и что в неё входит. В обслуживаемом комплексе это регулярный расход независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет.
Опись имущества. Сфотографируйте и перечислите мебель и технику. Опись понадобится при подписании договора с управляющей компанией и в первый же раз, когда гость что-нибудь сломает.
Сдавать самому или через управляющую компанию
Если вы живёте не в Грузии и рассчитываете на посуточную аренду, управляющая компания — рабочее решение. Если вы хотите одного долгосрочного арендатора, справиться самому реально.
Разница — в объёме ежедневной работы и в том, что эту работу нужно делать на месте. Посуточная аренда устроена как операционный бизнес: цена меняется по сезону, объявления нужно вести, гостей встречать, между заездами убирать и стирать, сломавшееся менять, а на сообщение про кондиционер в одиннадцать вечера отвечать. Кто-то должен физически находиться в городе. Управляющая компания продаёт вам присутствие, и маркетинг здесь вторичен.
Долгосрочная аренда устроена иначе: один договор, один платёжный цикл, осмотр раз в несколько месяцев. Собственники, живущие за границей, ведут её через доверенное лицо и банковский счёт, и таких много.
Чего управляющая компания не делает — так это не снимает с вас налоговые обязанности. Декларация подаётся от вашего имени, ответственность ваша, и то, что деньги собирала компания, этого не меняет. Спросите заранее, какой документ вы получите по итогам года: бухгалтеру нужна помесячная выручка до вычетов.
Почему управляющую компанию выбирают до покупки
В апарт-отеле и в брендированной резиденции оператор — часть того, что вы покупаете. Значит, его проверяют вместе с объектом, а не в первый год владения.
Четыре вопроса до подписания договора купли-продажи:
Кто будет управлять зданием. Гостиничный бренд на проекте и программа аренды для собственников квартир — разные вещи, и одно существует без другого. Уточните, что именно вам предлагают, и попросите показать это документом.
Сколько лет компания управляет домами. Если управляющую компанию создал застройщик, спросите, какими зданиями она занимается сейчас и с какого года. У оператора с тремя сезонами в Батуми уже возникали вопросы, с которыми новый ещё не встречался.
Обязаны ли вы ею пользоваться. В одних договорах квартира привязана к программе комплекса, в других вы вправе выбрать любую компанию или сдавать сами. Это условие договора, а условия обсуждаются до подписи.
Разрешена ли посуточная аренда в доме. Правила комплекса могут её ограничивать, и ограничение, обнаруженное после получения ключей, обходится дорого. Попросите юриста прочитать правила дома вместе с договором.
Как устроено распределение выручки
Пропорция определяет, какую долю всей арендной выручки забирает каждая сторона. В условиях, которые публикуют операторы в Батуми, доля управляющей компании составляет от 25% до 40% выручки, чаще других встречается 30% — то есть собственнику остаётся от 60% до 75%.
Это половина расчёта. Вторая половина — какие расходы вычитаются из общей суммы до раздела, а какие потом из вашей доли. Здесь всё зависит от проекта и от компании, общего стандарта, на который можно опереться, нет. Два договора с одинаковой пропорцией 60/40 дают разные суммы на счёте.
Расходы, которые переходят с одной стороны на другую:
- Комиссия площадок бронирования
- Уборка и стирка между заездами
- Расходные материалы: гигиенические принадлежности, кофе, бытовая химия
- Коммунальные платежи во время проживания гостей и во время простоя
- Мелкий ремонт и порог, выше которого ремонт перестаёт быть мелким
- Замена мебели и техники по мере износа
- Продвижение и фотосъёмка
- Плата за обслуживание дома
- Банковские комиссии и конвертация при выплате вам
Просите оформить это закрытым перечнем: в договоре указаны эти расходы, и никакие другие удерживать нельзя. Формулировка про «операционные расходы» без расшифровки — то самое условие, из-за которого спорят на второй год.
Ещё два пункта из этого же разговора. Налог 5% не относится к расходам на управление: он платится из вашей доли и считается со всей суммы аренды, а не с того, что до вас дошло. И если вам обещают фиксированную выплату, читайте это как коммерческое обещание конкретной компании: спросите, какое юридическое лицо его даёт, на сколько лет и что предусмотрено договором, если выплата не придёт.
Что проверить в договоре управления
От договора зависит, сколько вы получаете и что видите. Эти пункты стоят часа работы юриста:
Срок и выход. На сколько вы связаны обязательством, за какое время нужно предупредить и во что обойдётся досрочное расторжение.
Закрытый перечень удержаний. Тот самый. Из всех условий это сильнее прочих влияет на итоговую сумму.
Где лежат деньги. На какой счёт приходят платежи гостей, на чьё имя он открыт, когда перечисляется ваша доля и в какой валюте. Арендная плата, полученная на счёт за пределами Грузии, остаётся доходом от грузинской недвижимости и декларируется здесь.
Отчётность. Что вы видите и как часто. Загрузка, стоимость ночи и детализация по бронированиям — нормальное требование; цифра раз в квартал без расшифровки — нет.
Кто заключает договор с гостем. Компания действует как ваш агент или арендует квартиру у вас — от этого зависит, кто отвечает за ущерб. А как показывает следующий раздел, от этого может зависеть и ставка налога.
Ваши собственные приезды. Сколько ночей в году вы можете жить в своей квартире, за какое время бронировать и исключены ли пиковые недели.
Право устанавливать цену. Может ли компания сдавать дешевле согласованного вами минимума.
Обновление квартиры. Кто решает, что нужен ремонт, и кто за него платит.
Продажа. Можно ли продать квартиру вместе с договором и переходит ли он к покупателю.
Какой налог платится с арендного дохода
Доход от аренды облагается по ставке 5%, если вы сдаёте жилую недвижимость для проживания и не делаете вычетов из этого дохода. Так установлено частями 2 и 5 статьи 81 Налогового кодекса Грузии, и правило действует независимо от того, кто арендатор: физическое лицо, компания или организация.
Главное здесь — условие про вычеты. Ставка 5% означает, что вы не вычитаете ни вознаграждение управляющей компании, ни коммунальные платежи, ни плату за обслуживание дома, ни ремонт. Налог считается со всей арендной суммы — до раздела выручки, а не с вашей доли. Собственники, сдающие через компанию с вознаграждением в 30%, иногда узнают об этом в момент подачи декларации.
Второй вариант — 20% с разницы между доходом и вычитаемыми расходами. По этой ставке облагается коммерческая недвижимость, а также жилая площадь, сданная не для проживания.
Нерезиденты платят по тем же ставкам, что и граждане Грузии. Если квартира оформлена на компанию, а не на вас лично, действует другой режим — и этот разговор с бухгалтером стоит провести до покупки, а не после.
Реестр арендодателей: что будет, если вас в нём нет
Физическое лицо, которое сдаёт жилую площадь для проживания и не делает вычетов, обязано подать заявление в Службу доходов и зарегистрироваться в реестре лиц, сдающих жилую площадь. Требование установлено статьёй 111² приказа №996 министра финансов. Заявление подаётся через личный кабинет налогоплательщика на rs.ge.
Ситуационное руководство №1518, опубликованное Службой доходов 7 июня 2023 года, объясняет последствия отсутствия в реестре, и они зависят от того, кому вы сдаёте:
Аренда физическому лицу. Отсутствие в реестре само по себе не основание облагать доход по ставке 20%. Ставка 5% сохраняется. За неподанное заявление начисляется штраф 100 лари по статье 291.
Аренда юридическому лицу. Право на ставку 5% ограничивается, и компания обязана удержать налог у источника выплаты по ставке 20%.
Второй пункт срабатывает, когда управляющая компания не выступает вашим агентом, а арендует квартиру у вас: тогда ваш арендатор — юридическое лицо. Регистрация решает, будет доход обложен по 5% или по 20%, и объяснениями задним числом разница не возвращается. Выясните, по какой модели построен договор, и зарегистрируйтесь в любом случае: заявление короткое, а цена пропуска — 100 лари.
Когда подавать декларацию, когда платить и что аренда меняет в налоге на имущество
Два срока в разных месяцах.
Подоходный налог. Годовая декларация за предыдущий календарный год подаётся до 1 апреля через личный кабинет на rs.ge. Доход фиксируется в лари по курсу Национального банка Грузии на дату получения — это важно, когда аренда приходит в долларах.
Налог на имущество. Декларация подаётся до 1 ноября года, следующего за отчётным, оплата — до 15 ноября.
Именно здесь аренда даёт последствие, которого не ждут. Ставка налога на имущество зависит от годового дохода семьи, который считается по всем странам:
- Меньше 40 000 лари — налог на имущество не платится, налог на землю остаётся
- От 40 000 до 100 000 лари — от 0,05% до 0,2% стоимости объекта
- Больше 100 000 лари — от 0,8% до 1%
Арендный доход входит в эту сумму. Квартира, которая в первый год не дотягивала до порога, переходит его, когда начинает приносить доход, — а счёт приходит в ноябре следующего года, а не в момент получения аренды. Об этом полезно знать в год, когда вы начинаете сдавать, а не в год, когда вам начислили.
Если вы решаете, подписывать ли договор с управляющей компанией, пришлите его нам до подписи. Мы скажем, какие расходы на какой стороне раздела оказались, во что обойдётся выход и какие пункты мы бы попросили изменить, — по вашему договору, а не по общему описанию того, как такие договоры бывают устроены.
